Почему стоит инвестировать в недвижимость и как это сделать
Объясняем, как зарубежная недвижимость помогает диверсифицировать риски, от чего защищает капитал и какие преимущества дает инвестору.
Сравним и оценим способы инвестирования в зарубежную недвижимость: прямое владение объектом, акции траста недвижимости и доли в портфеле фонда прямых инвестиций, краудфандинг.
Как недвижимость помогает диверсифицировать риски
Инвестиции в недвижимость на фоне широкого рынка финансовых инструментов выделяются низкой корреляцией с рынками акций, облигаций и другими традиционными активами. Это помогает инвестору диверсифицировать риски.
У недвижимости есть три особенности:
- Недвижимость дает инвестору возможность получать предсказуемые денежные потоки.
- У недвижимости есть потенциал увеличения стоимости самого актива.
- Недвижимость осязаема, поэтому защищает инвестора от потерь и инфляции: ВВП растет → спрос на недвижимость растет → арендная плата растет → цены на недвижимость растут.
Что дает зарубежная недвижимость
Инвестируя в зарубежную недвижимость, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, рисков спада локальных рынков и рисков природных катаклизмов.
Зарубежная недвижимость — эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала, получения дополнительного гражданства или вида на жительство.
Доходность недвижимости
Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.
В долгосрочном периоде недвижимость и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.
Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.
Инвестировать в недвижимость можно четырьмя способами: прямое владение объектом недвижимости; покупка private или public REIT; REPE; инвестиции в недвижимость через краудфандинг. У этих способов разная доходность и риски. Мы сравним их: расскажем о плюсах и минусах каждого способа.
Прямое владение объектом
Это жилая недвижимость под аренду и коммерческие объекты. Например, магазины и кафе, склады и отели с известным оператором.
Прибыль: инвестор зарабатывает на арендных платежах, получает прибыль от перепродажи.
Плюсы: инвестор владеет объектом, выбирает, как получать прибыль, в какой момент продать.
Минусы: большая вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании; управление зданием; взаимоотношения с арендатором; юридическое оформление; налоговая отчетность; посещение объекта.
Доли в портфеле траста, REIT
REIT — real estate investment trust. Это трасты, которые инвестируют в недвижимость. Инвестор покупает акции и владеет долями в портфеле объектов траста. Траст может инвестировать в торговые гипермаркеты, дома престарелых, land development — покупку земли, лесных угодий, строительство. Есть трасты, которые специализируются на конкретных объектах, например супермаркетах.
Прибыль: инвестор зарабатывает на изменении котировок и на дивидендах — REIT распределяют 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.
Плюсы: инвестор получает арендный поток, при этом не владеет объектом. Инвестор получает дивиденды и прирост капитала от диверсифицированного портфеля из нескольких объектов.
Минусы: инвестор не выбирает объекты, комиссия за управление долями высчитывается не всегда прозрачно.
Инвестиционные трасты бывают двух видов: частные и публичные. Частные трасты освобождены от регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Их акции не котируются на бирже, их могут купить только квалифицированные и аккредитованные инвесторы. Минимальный чек акции частных трастов — $10–100 тыс.
Публичные трасты продают акции на открытом рынке. Стоимость одной акции в среднем не превышает $100. Бумаги публичного траста инвестор может быстро продать на открытом рынке, а крупными активами на миллиарды долларов управляют специалисты. Информация о деятельности публичного траста находится в открытом доступе.
Частные и публичные трасты могут выдавать ипотеки напрямую в проекты и для покупки объектов, покупать ценные ипотечные бумаги MBS (mortgage backed securities). Инвестор получает крупные дивиденды при высоких рисках.
Фонд прямых инвестиций, REPE
REPE — real estate private equity. Это фонды прямых инвестиций недвижимости. Такие фонды не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам. Барьер для входа — несколько сотен тысяч долларов.
Прибыль: большинство доходов от прямых инвестиций получаются из прибыльных инвестиционных выходов в форме capital gains и carried interest из каждого проекта.
Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, которые включают доходоприносящие объекты и экзотические стратегии. Например, рефинансирование, опционы.
Минусы: высокий барьер входа в фонд. Сложный выход из фонда из-за длительного периода держания и низкой ликвидности. Все зависит от экспертизы команды фонда.
Краудфандинг
Краудфандинг — это сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. Краудфандинг в сфере недвижимости — относительно новая концепция. Привлеченный капитал используется для покупки, девелопмента, реновации объекта недвижимости под продажу или арендный доход. В последние четыре года рынок краудфандинга активно развивается:
Слева: рынок краудфандинга растет, прирост год от года (CAGR) — 16,9%. Справа: рынок краудфандинга недвижимости растет, прирост год от года (CAGR) — 18,5%
Прибыль: в финансировании акционерного капитала инвестор — это партнер, который получает по завершении проекта до 20% годового дохода. При этом инвестор несет высокий риск в сравнение с долговым краудфандингом. Проектов по финансированию акционерного капитала меньше, чем проектов по долговому краудфандингу.
Прибыль: в долговом краудфандинге инвестор получает фиксированную доходность на капитал — 8–12%. При этом он несет меньший риск.
Плюсы: инвестор выбирает проекты инвестирования в соответствии со своими инвестиционными целями и предпочтениями.
Минусы: инвестор не влияет на проект.
Сравнение инвестиций в недвижимость
Мы оценили инвестиции в недвижимость по девяти параметрам. Каждому инструменту инвестиции в недвижимость присвоили оценку от 1 до 5, где 5 — это максимально положительная оценка.
|
Параметр |
Прямое владение |
REIT траст |
REPE фонд |
Краудфандинг |
|---|---|---|---|---|
|
Низкая корреляция с рынком ценных бумаг |
5 Цена на объект не связана с широким рынком |
4 На котировки акций влияет настроение рынка |
5 Проектная доходность, прибыль зависит от проработки проекта |
5 Проектная доходность зависит только от проекта |
|
Предсказуемость денежных потоков |
4 Зависит от заполняемости объекта, которым управляет сам инвестор |
4 Есть прогнозы по дивидендам, цену базового актива предсказать сложно |
3 Выход из проекта даёт большую часть прибыли и доход, но это сложно прогнозировать |
3 При долговом финансировании инвестор знает свою прибыль, но не влияет на проект |
|
Хеджирование страновых рисков |
5 Полное хеджирование, так как физически объект находится в другой юрисдикции |
3 Физически доходы возвращаются в юрисдикцию брокера инвестора |
3 Зависит от структурной организации: доходы могут возвращаться в зарубежные юридические лица инвестора |
2 |
|
Защита от потерь и убытков |
5 Физический объект в полном владении инвестора |
4 Диверсифици- рованный портфель объектов даёт дивидендную доходность, но риск падения акций всегда остаётся |
3 Обеспечение объектом недвижимости, акциями проектной компании. Ликвидация и компенсация может быть длительной |
1 Защиты нет, проблемные ситуации решаются через платформу |
|
Гражданство и ВНЖ |
5 Даёт возможность |
1 Нет |
1 Нет |
1 Нет |
|
Влияние на проект |
5 Инвестор выбирает объект, тип управления и способ выплат |
1 Инвестор не выбирает объект и выплаты |
3 Инвестор может влиять на выбор объектов. Это зависит от условий фонда |
3 Инвестор выбирает объекты в рамках платформы |
|
Простота инвестирования |
1 Нужно организовать владение за рубежом и посещать объект |
5 Всё проходит онлайн через терминал брокера |
3 Высокий порог входа. В некоторых ситуациях инвестору нужно организовывать структуру для инвестиций: создать компанию |
5 Всё проходит онлайн на крауд. платформе |
|
Ликвидность |
2 Зависит от привлекательности объекта. Продажа длится от 6 мес. |
5 Можно продать акции публичного траста в любой момент на открытом рынке |
1 Долю в клубной сделке сложно перепродать другому инвестору |
1 Нельзя перепродать свою долю другому инвестору |
|
Потенциал доходности |
4 Гросс доходность: 3—15+%. Это зависит от рентной или add value стратегии и вовлечённости инвестора в проект |
3 Гросс доходность по дивидендной части: 3—5%. Есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8—10% |
5 Инвестор однозначно получает доходность 5—8% годовых. Распределение остальной прибыли даёт инвестору суммарно 15% годовых |
3 Потенциал доходности: в среднем 8%. Доходность ограничена изначальными условиями |
Коротко про инвестиции в зарубежную недвижимость
Прямое владение недвижимостью:
- наибольшая защита от потерь и убытков;
- доходность 5–6%, иногда больше;
- инвестору нужно вкладывать в проект много усилий;
- масштабировать эту стратегию довольно сложно, так как объектов с интересной доходностью на рынке мало.
Трасты:
- простое инвестирование;
- меньшая защита от потерь и убытков;
- минимальная вовлеченность инвестора;
- доходность: 3–5%; есть потенциал для capital gain, который приближает доходность к 8–10%.
Клубные сделки через фонды прямых инвестиций:
- меньшая защита от потерь и убытков;
- меньшая вовлеченность инвестора;
- большая доходность — до 15%;
- есть потенциал к масштабированию.
Краудфандинг:
- простое инвестирование;
- в сравнении с прямым владением объекта — большая доходность, до 12%;
- инвестор напрямую не связан с проектом и не может никак повлиять на него.
Материал подготовлен для realty.rbc.ru