Где сегодня выгодно покупать недвижимость
По данным инвестиционной компании UFG WM, во втором квартале 2020 года объём инвестиций в недвижимость, расположенную в странах EMEA (Europe, Middle East and Africa) снизился всего на 38% — это значительно меньше, чем в других регионах мира — и составил 44% от глобального объёма инвестиций в недвижимость. При этом с мая количество сделок растёт, отмечает Тимур Переверзев, инвестиционный директор UFG Wealth Management.
По данным компании, текущая доходность и ставки аренды в европейских городах либо остались на докризисном уровне (в Вене, Амстердаме, Мюнхене), либо увеличились (в Берлине, Люксембурге). Те инвесторы, кто сможет воспользоваться в 2020—2023 годах эффектом низкой базы, закладывают потенциал для роста стоимости в периоде 3—5 лет владения, заметили в компании.
Это инвестиционный объект. Подбирается долго, но со временем сохраняет средства от валютных колебаний и даёт возможность заработать при его перепродаже.
Это объект для души — важная эмоциональная покупка для себя. Так покупаются исторические объекты и памятники архитектуры (замки, виллы с историей).
Это коммерческий объект для последующей сдачи в аренду и стабильного заработка в валюте. В большинстве случаев такие объекты уже продают с долгосрочными арендными контрактами.
Это объекты, подпадающие под миграционные программы с ВНЖ или гражданством, благодаря которым можно обустроить свой «запасной аэродром».
«Мы предполагаем, что следующий год будет годом вложений в зарубежную недвижимость», — говорит учредитель Zen Invest Анастасиа Зенонос.
Какие возможности предоставляет покупка недвижимости в 2020 году в странах, пользующихся у россиян наибольшим спросом?
Великобритания
Великобритания остаётся наиболее востребованным направлением для ведения бизнеса и образования детей.
Елена Мариничева, вице-президент Moscow Sotheby’s International Realty, отмечает: сейчас покупателям дорогих объектов открываются возможности, которых не было уже достаточно давно: минимальные за последние 5—6 лет цены на недвижимость в центральном Лондоне (PCL). Сейчас инвесторы могут приобретать недвижимость без повышенного гербового сбора, который вводится для нерезидентов с 6 апреля 2021 года.
По словам Саглары Оконовой, аналитика международного брокера недвижимости Tranio, российские инвесторы традиционно активны на этом рынке. Они рассматривают Брекзит и снижение ставки Банка Англии до исторического минимума как возможность выгодно вложить капитал в недвижимость Великобритании (обычно перегретого рынка). «Как правило, наши клиенты покупают здесь апартаменты с целью дальнейшей сдачи в аренду», — говорит Оконова.
Германия
Германия — второй по популярности рынок недвижимости в Европе для россиян, отмечает Саглара Оконова. Она привлекает дешёвым банковским финансированием, стабильной экономикой и растущей из года в год стоимостью квадратного метра. Иностранцы всё чаще инвестируют в стратегии добавленной стоимости (проекты девелопмента и редевелопмента), позволяющие заработать больше, чем при сдаче в аренду.
По оценке руководителя компании Estate-Service24 Александра Уфнаровски, входной порог при покупке недвижимости в экономически здоровых регионах Германии — 1 млн евро. Это сумма, позволяющая купить 1—2 квартиры в качестве инвестиционных объектов для дальнейшей сдачи в аренду. Годовой доход от суммы инвестиций — около 2—3,8%. В среднем рост цен на жилую недвижимость в городах западной Германии составляет минимум 5—10% в год, и тенденция, по прогнозам, сохранится ещё лет десять.
2—3,8%
годовой доход от суммы инвестиций при покупке жилой недвижимости в Германии
Италия
В случае с Италией аналитики отмечают смену тенденции последних лет: если раньше россияне интересовались курортными регионами и покупали «лайфстайл-активы», то сейчас страну рассматривают как перспективную локацию с точки зрения выгодного вложения в коммерческую недвижимость и покупки проблемных активов. «Высокий уровень закредитованности собственников — особенно семейных бизнесов, небольшое количество институциональных и сетевых игроков, высокая доля туризма в ВВП страны, тяжёлые для страны последствия коронавируса — всё это делает страну интересной для инвестирования на падающем рынке», — отмечает Саглара Оконова.
Руководитель агентства недвижимости Azarovs Алексей Азаров напоминает, что покупка элитной недвижимости в Италии даёт россиянам неограниченные возможности в зависимости от уровня их покупки и доходов: «Из всего Евросоюза только Италия навсегда освобождает от всех налогов по этому объекту недвижимости при одном условии: в течение 18 месяцев покупатель должен оформить ВНЖ и налоговое резидентство по месту покупки».
США
«Несмотря на то что покупка недвижимости в США не даёт права на грин-карту, это качественное вложение средств, которое позволяет, во-первых, получать доход в долларах, во-вторых, иметь недвижимость в стране с самой развитой экономикой мира, согласно официальной статистике», — говорит Елена Мариничева из Moscow Sotheby’s International Realty.
Как показывает опыт предыдущих кризисов, именно сейчас цены на элитное жильё в стране падают (за несколько месяцев они потеряли в стоимости 35%), но, скорее всего, восстановятся за 6—12 месяцев, отмечает эксперт.
Турция, Черногория, Кипр
Покупка любой недвижимости в Турции даёт право её владельцу и его прямым родственникам получить ВНЖ в Турции, говорит руководитель компании Tolerance Сергей Волченков. При покупке дороже 1 млн долларов можно выбрать прекрасные объекты коммерческой недвижимости, отмечает Волченков, с постоянными надежными арендаторами, это будут хорошие торговые сети, вовремя оплачивающие аренду (вложения будут приносить чистый доход 4—6% в год). Также можно купить небольшой отель — доходность турбизнеса может доходить до 35% в год.
Директор агентства Antarex Ирина Рассказова говорит, что покупка недвижимости в Черногории по-прежнему интересна и выгодна гражданам РФ и бывших союзных республик. С 2015 года на основании владения недвижимостью можно получить ВНЖ, а в зависимости от категории недвижимости её можно сдавать в аренду не только в сезон.
С 2019 года в Черногории работает программа «Паспорт за инвестиции». Она действует от суммы в 400 000 евро и включает в себя всего несколько комплексов, где можно приобрести недвижимость. Небольшой мини-отель на 8—15 апартаментов можно приобрести за 550 000—750 000 евро.
Чем дороже покупка, тем выгоднее можно сдавать её в аренду, но не стоит забывать, что налоги, обслуживание и прочие расходы тоже будут выше. Средний процент годовых от аренды 4—5%; если заниматься очень ответственно, то 6—8%. Но самое главное — это покупка недвижимости в стране, готовящейся вступить в ЕС, с перспективой роста цен на недвижимость.
Анастасиа Зенонос отмечает, что за последние 8 лет Кипр также набрал хорошие обороты: почти четверть получателей кипрских паспортов — россияне.
Руководитель агентства недвижимости Empire Property Cyprus Сергей Смоленский оценивает стабильный доход от сдачи жилья или коммерческой недвижимости в долгосрочную или краткосрочную аренду на Кипре в 5% от стоимости купленной недвижимости в первый год и в 10—15% через несколько лет.
В качестве примера Смоленский вспоминает историю одной из самых дорогих вилл в Лимассоле. При строительстве она обошлась владельцу в 7 млн евро. Через 5 лет была продана инвестору из России за 13 млн евро, который, в свою очередь, через 5—6 лет продал её владельцу крупного финансового холдинга уже за 32 млн евро. «По статистике, выставленная на продажу недвижимость стоимостью в несколько миллионов евро даже не нуждается в широкой рекламе и продается в „закрытом кругу единомышленников“ за считанные дни», — резюмирует Смоленский.
Прогнозы
Пандемия внесла существенные коррективы в планы на покупку недвижимости и количество сделок: произошли отмены или задержки многих планируемых покупок, отмечает Юлия Овчинникова, директор департамента продаж зарубежной недвижимости агентства Savills. Однако исторически сегмент самой дорогой недвижимости является наиболее устойчивым в периоды кризисов. «Интерес к дорогой недвижимости чаще всего проявляют самые обеспеченные покупатели, и спрос восстанавливается быстрее, чем в других сегментах. Мы ожидаем, что восстановление рынков дорогой недвижимости по количеству сделок произойдёт не ранее 2021 года», — полагает эксперт.